Zakup hali na kredyt. Co sprawdzić przed umową przedwstępną?

Przy zakupie hali najwięcej problemów powstaje, zanim ktokolwiek złoży wniosek kredytowy. Na etapie umowy przedwstępnej.

Scenariusz jest zwykle podobny. Jest hala na bazę sprzętową albo magazyn materiałów, sprzedający się spieszy, więc podpisujemy umowę i wpłacamy zadatek. Dopiero potem idziemy do banku. A bank zaczyna zadawać pytania, na które warto było znać odpowiedź przed podpisem.

1. Księga wieczysta i obciążenia

Księgę wieczystą sprawdzisz bezpłatnie w internecie, w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Wystarczy numer księgi, o który możesz poprosić sprzedającego.

Zwróć uwagę na:

dział II: czy sprzedający jest właścicielem albo użytkownikiem wieczystym, i czy jedynym,
dział III: służebności, ostrzeżenia o egzekucji, roszczenia osób trzecich,
dział IV: hipoteki, np. na rzecz banku sprzedającego,
wzmianki: czyli wnioski złożone do sądu, które jeszcze nie zostały wpisane.

Hipoteka sprzedającego nie musi przekreślać transakcji. Trzeba jednak ustalić w umowie, jak zostanie spłacona i wykreślona. Twój bank będzie chciał mieć hipotekę na pierwszym miejscu.

2. Plan miejscowy albo warunki zabudowy

Sprawdź w gminie, co wolno robić na tej działce. Jeśli jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, poproś o wypis i wyrys. Jeśli planu nie ma, dowiedz się, czy dla działki wydano decyzję o warunkach zabudowy.

Chodzi o dwie rzeczy: czy obecne przeznaczenie pasuje do Twojej działalności i czy w przyszłości będzie można halę rozbudować, jeśli firma urośnie.

3. Dostęp do drogi publicznej i media

Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej: bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną czy służebność, która jest wpisana do księgi wieczystej. Ustne zapewnienie, że „sąsiad zawsze pozwala przejechać”, bankowi nie wystarczy.

Przy hali liczy się też dojazd dla ciężkiego sprzętu i ciężarówek z materiałem.

Z mediów sprawdź prąd, wodę, kanalizację i ogrzewanie. Przy prądzie zapytaj o moc przyłączeniową. Jeśli planujesz warsztat albo maszyny, zwiększenie mocy może potrwać i kosztować więcej, niż zakładasz.

4. Czy hala nadaje się do Twojej działalności

Poproś sprzedającego o dokumenty budowlane:

pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie (albo zgłoszenie zakończenia budowy),
książkę obiektu budowlanego z protokołami przeglądów okresowych,
informację, jaki jest zgodny z prawem sposób użytkowania obiektu.

Jeśli hala była dotąd magazynem, a Ty chcesz prowadzić w niej warsztat lub produkcję, zmiana sposobu użytkowania może wymagać formalności. Warto też sprawdzić, czy wszystko, co stoi na działce, zostało legalnie wybudowane. Dobudówka „na dziko” to problem i dla Ciebie, i dla rzeczoznawcy banku.

5. Termin zapłaty a procedura bankowa

Kredyt inwestycyjny na nieruchomość to kilka etapów: analiza firmy, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, decyzja, umowa kredytowa i spełnienie warunków wypłaty. Zwykle trwa to kilka tygodni, a przy brakach w dokumentach dłużej.

Jeśli umowa przedwstępna wyznacza zapłatę za trzy tygodnie, ryzykujesz, że bank nie zdąży, choć sam kredyt byłby możliwy. Ustal termin z zapasem albo zapisz możliwość jego przedłużenia.

Dobrze też od razu zobowiązać sprzedającego do udostępnienia hali rzeczoznawcy i dokumentów, o które poprosi bank. Brak jednego zaświadczenia potrafi zatrzymać sprawę na tydzień.

Zapis, który łatwo pominąć

Bank może odmówić finansowania. Może też wycenić halę niżej niż cena z umowy. Wtedy kwota kredytu spada, bo bank liczy ją od własnej wyceny, a różnicę musisz pokryć z własnych pieniędzy.

Jeśli w umowie nie ma zapisu na taką sytuację, zadatek może przepaść. Gdy umowa nie zostanie zawarta z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający co do zasady może go zatrzymać. A brak kredytu zwykle jest traktowany właśnie jako przyczyna po Twojej stronie.

Dlatego w umowie przedwstępnej warto zapisać, że:

jeśli bank odmówi kredytu albo wycena będzie niższa niż ustalona kwota, możesz od umowy odstąpić,
w takim przypadku sprzedający zwraca zadatek w całości, w określonym terminie,
jako dowód wystarczy np. pisemna decyzja banku lub operat szacunkowy.

Treść takiego zapisu najlepiej przygotować z notariuszem albo prawnikiem.

Zadatek, zaliczka i forma umowy

Zaliczka wraca do kupującego, jeśli umowa nie dojdzie do skutku. Zadatek działa inaczej: jeśli umowę zerwie kupujący, sprzedający go zatrzymuje, a jeśli sprzedający, musi oddać podwójną kwotę.

Warto też zastanowić się nad formą umowy. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje mocniejszą ochronę: możesz domagać się zawarcia umowy sprzedaży przed sądem, a swoje roszczenie możesz ujawnić w księdze wieczystej.

Policz, ile gotówki potrzebujesz na start

Oprócz wkładu własnego dochodzą koszty notarialne, opłaty sądowe, wycena, prowizja banku i podatek. Zapytaj księgową, czy transakcja będzie opodatkowana VAT, czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych. To może zmienić kwotę, którą trzeba mieć w dniu zakupu, nawet o kilkaset tysięcy złotych.

Jeśli dopiero zastanawiasz się, czy kupić, czy dalej wynajmować, zacznij od wpisu Zakup nieruchomości na firmę: kredyt czy dalszy wynajem?. O tym, jak porównać koszty kredytu, piszę w tekście Oprocentowanie to nie pełny koszt finansowania.

Kolejność

Najpierw sprawdzenie nieruchomości i finansowania, potem podpis.

Jeśli masz na oku halę, możemy przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdzić, czy finansowanie jest realne i ile trwałoby w Twojej sytuacji. Zadzwoń albo napisz.

Materiał edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Warunki finansowania zależą od banku, sytuacji firmy i aktualnych przepisów.

Autor: Lilia Sekuła, ekspertka finansowa dla firm budowlanych. Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej.